予算オーバーを防ぐために｜大規模修繕の費用管理メソッド

『予算オーバーを防ぐために｜大規模修繕の費用管理メソッド』

をご紹介させて頂きます！

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大規模修繕の相談を受けていると、管理組合様から圧倒的に多い悩みが…

「見積りが想定より2,000万以上高かった」
「以前の修繕と比べて金額が上がりすぎている」
「資金不足のまま総会を迎えられない」

特に2024〜2025年は物価高騰の影響もあり、 大規模修繕が予算オーバーになりやすい時代です。

東京都・神奈川県（町田市・相模原市・横浜市・川崎市・大和市・座間市など）でも、 見積りが想定より1.3〜1.5倍になってしまうケースは珍しくありません。

しかし、結論から言えば、 費用管理の正しいメソッドを押さえれば、予算オーバーは確実に防げます。

ワンリニューアルは足場会社を母体とした“一貫施工の専門店”として、 予算管理・工事範囲整理・優先順位の設定など、 数多くの管理組合の「予算問題」を解決してきました。

本記事では、大規模修繕を適正価格で進めるために必要な 費用管理の実践メソッドを徹底解説します。

結論：予算オーバーは「工事項目の整理×数量の適正化×優先順位付け」で防げる

予算オーバーの多くは、“理由が不明な金額”が積み上がって発生します。 防ぐための最重要ポイントは次の3つです。

• ① 工事範囲（何をやるか／やらないか）
• ② 数量（必要な量だけに絞る）
• ③ 優先順位（安全・耐久を最優先）

この3つを明確にするだけで、 見積り金額は数百万〜数千万円レベルで調整可能になります。

1. 「工事範囲」を整理すると予算は大きく下がる

予算オーバーの最大の原因は、 “本来やらなくても良い工事”が含まれていることです。

特に、以下の項目は“削減候補になりやすい代表例”です。

• 高級塗料の採用（耐久と合っていない）
• 美観目的の追加塗装
• タイル部分張替えの過剰数量
• 防水の仕様過剰（実態と乖離）
• エントランス装飾系の工事

逆に、優先順位が高く削ってはいけないのは以下です。

• 外壁タイル補修（落下事故リスク）
• 屋上・バルコニー防水（雨漏りリスク）
• シーリング全面打ち替え（建物の目地防水）
• 鉄部腐食補強（交換費回避）

ワンリニューアルでは、診断段階で 「削っても良い工事」と「絶対に削れない工事」 を仕分けし、予算に合わせた工事範囲を提案します。

2. 外壁タイルの数量精査は“節約効果が最も大きい”

東京都・神奈川県はタイル外壁マンションが多く、 外壁補修費は見積り金額を最も押し上げる項目です。

補修数量 × 単価（1㎡ 1.5〜2万円）が直結するため、

数量が正確かどうかで数百万円の差になります。

【図表①】タイル補修数量の精査で予算をどれだけ削減できるか

ワンリニューアルでは、タイル補修を「最低必要量」に絞り込むため、 打診・ドローン・赤外線の3つを併用して数量を算出しています。 この工程だけで見積り総額が300万〜800万円変わることもあります。

3. 防水工事は「全面更新」か「部分補修」かを正確に判断する

築20年を過ぎたマンションでは、防水層が寿命を迎えていることが多いですが、 実は「全面更新が必要な部分」と「部分補修で済む部分」に分かれていることが多いです。

この判断を誤ると、予算が大幅にオーバーします。

【図表②】防水工事の費用差を生む判断ポイント

ワンリニューアルでは、防水の状態を 目視＋打診＋排水状況＋防水材の状態の4つで判断し、 全面更新が不要な場合は部分補修に落とし込みます。

この判断だけで、予算が数百万円単位で変わることがあります。

4. 鉄部（手すり・階段）の“交換工事”を避ければ予算は大きく下がる

鉄部の腐食が進むと、交換が必要になり費用が跳ね上がります。 交換工事は塗装より4〜6倍高くなるため、 早期対応で交換を回避すれば大きな節約になります。

ワンリニューアルは鉄部診断に強く、 「交換が必要か」「補修で対応可能か」を明確に判断します。

5. 工事会社を“分離発注しない”ことで費用を抑えられる

管理会社 → 元請け → 下請け → 孫請け と会社が増えるほど費用は上がります。

特に足場・外壁・防水を別会社に分けると、 重複管理費が発生し予算オーバーの原因になります。

ワンリニューアルは自社職人での“一貫施工”のため、 中間マージンが発生せず予算が削減できます。

6. 「仕様統一」をしなければ予算は必ず膨らむ

相見積りを取っても、仕様がバラバラだと比較ができません。

・A社：ウレタン防水2層 ・B社：ウレタン防水4層 ・C社：シート防水

こうした状態だと安い見積りに寄ってしまい、 工事中の追加費用が大量に発生します。

ワンリニューアルでは、見積り比較のための 「統一仕様書」を無料で作成し、 工種・数量・材料を完全に揃えた状態で比較するため、 予算の精度が高くなります。

7. 管理組合が今日からできる「予算オーバー防止チェックリスト」

• 外壁タイルの数量根拠を確認する
• 防水は全面更新が必要か判断する
• 鉄部は交換工事を避けられないか検討する
• 工事会社に“仕様書”を出してもらう
• 優先順位（安全＞防水＞外壁＞美観）で整理する
• 中間マージン構造を理解する
• 追加費用が発生しやすい項目を事前に把握する

まとめ：予算オーバーは「診断精度×数量の適正化×一貫施工」で防げる

• タイル補修は数量差が最も大きい
• 防水は全面更新の判断がポイント
• シーリング数量・仕様も精査必須
• 鉄部は交換を避けるだけで大幅節約
• 一貫施工で中間マージンを削減
• 仕様統一で見積り精度を上げる

ワンリニューアルは、 適正価格での大規模修繕を実現するために、 予算設計・数量精査・仕様整理を一貫してサポートしています。

予算オーバーが不安な管理組合様は、 ぜひ無料建物診断をご相談ください。

町田市相模原市の大規模修繕専門店ワンリニューアルでは
大規模修繕の悩むオーナー様の不安・疑問を専門ショールームで解説しております。

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