大規模修繕の見積り比較ポイント｜相場より高いケースとは?
マンション/アパートの事ならワンリニューアル☆
『大規模修繕の見積り比較ポイント｜相場より高いケースとは?』
をご紹介させて頂きます！
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大規模修繕の見積りを3社・5社と比較すると、
「なぜここまで金額差が出るの？」 と驚かれる管理組合様が非常に多くいらっしゃいます。
東京都・神奈川県（町田市・相模原市・横浜市・川崎市・大和市など）では、 同じ戸数・同じ建物形状であっても、 見積り総額が1,500万〜3,000万円ほど変動することは珍しくありません。
その理由はシンプルで、
① 工事項目 ② 数量 ③ 仕様 ④ マージン構造 この4つが会社ごとに大きく異なるためです。
ワンリニューアル（東京都町田市ショールーム）は、 足場会社を母体とし、外壁・塗装・防水まで自社施工のため、 “見積りの透明性”を徹底しており、他社比較の理由も具体的に説明できます。
本記事では、管理組合様が見積り比較で迷わないために、 2025年版の見積り比較ポイントと 相場より高くなる理由を図表つきで徹底解説します。
目次
結論：見積り比較で最重要なのは「工事項目を揃える」こと
見積り比較が難しい理由は、
“そもそも中身がバラバラ” だからです。
住民説明会や総会で失敗する典型例がこちら：
- 会社A：外壁補修150㎡で算出
- 会社B：外壁補修50㎡で算出
- 会社C：外壁補修200㎡で算出
これでは比較はできません。 正しく比較するには、 工事項目・数量・仕様をすべて揃えることが必須です。
ワンリニューアルでは見積り比較の際、 「統一仕様書」を無料で作成し、 すべての業者の見積りを公平に比較できるようサポートしています。
1. 最も差が出るのは「外壁タイル補修」
見積り総額の中で最もブレが大きい項目が外壁タイル補修です。
東京都・神奈川県のマンションはタイル外壁が多いため、 劣化具合（浮き・剥離・爆裂）で補修量が大幅に変動します。
【図表①】外壁補修の数量差でどれだけ金額が違うか
| 補修量 | 費用の目安 | 差額 | 説明ポイント |
|---|---|---|---|
| 50㎡ | 75万〜100万円 | – | 1回目で多い量 |
| 100㎡ | 150万〜200万円 | ＋70万〜100万円 | 中規模マンションで一般的 |
| 150㎡ | 225万〜300万円 | ＋150万〜200万円 | 築30年前後で増えやすい |
| 200㎡ | 300〜400万円 | ＋225万〜300万円 | 数量差が最大のズレ要因 |
タイル補修は建物診断の精度によって数量が変わるため、 他社より高い見積りが出る理由は、数量根拠が正確である可能性があります。
ワンリニューアルは、打診・ドローン・赤外線を組み合わせ、 “実際に必要な量だけ”を抽出するため、 過剰な補修を避けることができます。
2. 防水工事は「全面更新」か「部分補修」かで大きく変わる
防水工事はマンションの耐久性に最も影響する工程です。
築20年を超えると寿命が切れていることが多く、 全面更新が必要かどうかで大きく金額が変わります。
「相場より高い見積り」が出るケースでは、 外壁や防水の劣化を正確に把握している会社ほど、 工事範囲が増え、見積りも“現実的な数字”になっている可能性があります。
【図表②】防水工事の工法別費用比較
| 工法 | 耐久性 | メリット | デメリット | 費用相場 |
|---|---|---|---|---|
| ウレタン防水 | 10〜12年 | 複雑な形状でも施工可 | 厚みムラが出やすい | 1㎡ 7,200〜9,600円 |
| シート防水 | 12〜15年 | 耐久性が高い／工期短い | 複雑な形状は不向き | 1㎡ 7,800〜10,200円 |
| FRP防水 | 12年前後 | 強度が高い／軽量 | 広面積向きではない | 1㎡ 8,400〜11,400円 |
住民説明会では、 「なぜ全面更新が必要なのか」 を説明できるかが重要です。
3. シーリング工事は数量と仕様で大きく金額差が出る
シーリング（コーキング）は、外壁のつなぎ目を守る最重要箇所です。
築20年以上のマンションでは全面打ち替えが必要で、 数量が多いほど費用は跳ね上がります。
また、使用する材料（変成シリコン・高耐久シーリング）で単価が変わるため、 仕様が揃っていないと比較できません。
ワンリニューアルでは、数量根拠＋材料名をセットで示しています。
4. 足場費が相場より高いケースは「敷地条件」が影響している
足場費は、見積り総額の20〜25％を占める大項目です。
相場より高くなるケースとしては：
- 敷地が狭い（搬入が難しい）
- 高低差・斜面地に建つマンション
- L字型・コの字型の変形物件
- 設備・植栽が多い
これらは、安全に足場を組むための人工（にんく）が増えるため、 費用が高くなる正当な理由になります。
ワンリニューアルは足場専門会社を母体とするため、 無駄を省いた最適な足場計画で費用を抑えることが可能です。
5. 管理会社経由の見積りは「中間マージン」が上乗せされている
管理会社 → 元請け → 下請け → 職人 と、業者が多段階になるほど費用が上がります。
中間マージンは一般的に総額の15〜25％と言われており、 「相場より高い見積り」の主要因になっていることが多いです。
ワンリニューアルは自社職人での一貫施工のため、 中間マージンが発生しない構造になっています。
6. 相場より高い見積り“だけど本当は適正”なケースもある
見積りが高く見えても、実際は“適正価格”であるケースもあります。 それは次のような場合です。
- タイル浮き・剥離が多い（安全性の問題）
- 防水層の寿命が完全に切れている
- 鉄部が腐食している（交換が必要）
- 雨漏りリスクが高い
劣化状況を正確に反映した見積りは、総額が高くなるのは当然です。
ワンリニューアルは、診断段階で写真・動画・ドローン計測を行い、 “高くなる理由”を視覚的に説明できる資料を作成します。
7. 比較の正解は「安さ」ではなく“費用対効果”を見ること
大規模修繕の比較で最大の失敗は、 “見積り総額の安さだけで決める” ことです。
やるべき工事を削ってしまうと、
- 雨漏り再発
- タイル剥落リスク
- 鉄部腐食の進行
- 5年以内の再施工
こうした重大トラブルにつながり、 結果的に費用が高くつきます。
重要なのは、金額が適正かどうかを判断する “根拠資料”が揃っているかどうかです。
まとめ：見積り比較は「工事項目を揃える」ことが最重要
- タイル補修量は最も金額差が出る
- 防水は全面更新か部分補修かで大きく変わる
- シーリングは数量と材料名が鍵
- 足場費は敷地条件で変動する
- 管理会社経由は中間マージンが高い
- 相場より高い見積りは“適正”な場合もある
- 最も重要なのは、工事項目を揃えて比較すること
ワンリニューアルでは、見積り比較のための 統一仕様書・数量根拠資料・相場比較資料を無料で作成しています。
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