大規模修繕の費用が上がるマンションの特徴5つ

2025.11.21 (Fri) 更新

町田市・相模原市のオーナーの皆様、こんにちは！
マンション/アパートの事ならワンリニューアル☆

今回は

『大規模修繕の費用が上がるマンションの特徴5つ』

をご紹介させて頂きます！

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大規模修繕の見積りを比較していると、
「なぜ同じ戸数なのに、ここまで金額が違うの？」
と驚かれる管理組合様はとても多くいらっしゃいます。

実は大規模修繕の費用は、“物件ごとの特徴（条件）”が大きく影響しており、
戸数や築年数だけでは判断できません。

特に、東京都・神奈川県（町田市・相模原市・横浜市・川崎市・大和市・海老名市など）は、
地形・敷地・構造の特徴が多様で、
「費用が上がりやすいマンション」が明確に存在します。

ワンリニューアル（町田市ショールーム）は、足場会社を母体に、外壁・塗装・防水の自社職人による
一貫施工を行っているため、費用が上がりやすいマンションでも、
“なぜ高くなるのか”を明確に説明し、適正価格に抑える提案が可能です。

本記事では、現場の実例とともに、
「大規模修繕の費用が上がるマンションの特徴5つ」を徹底解説します。

結論：費用が上がるマンションは、この5つの特徴を持っている
1. 敷地が狭い・変形している（足場効率が悪い）
2. 外壁タイル比率が高く、補修量が多い（タイル浮き・張替え）
3. 高低差・斜面地に建つマンション
4. 築年数が20年以上で、劣化が本格化している
5. バルコニー数が多く、防水面積が大きい（合計面積が費用を左右）
【図表】費用が上がる要因まとめ（2025年版）
費用を抑えるために管理組合ができる5つのこと
まとめ：大規模修繕費は“マンションの特徴”で大きく変わる

結論：費用が上がるマンションは、この5つの特徴を持っている

大規模修繕の費用が上がるマンションには、次の共通点があります。

敷地が狭い・変形している（足場効率が悪い）
外壁タイル比率が高く、補修量が多い
高低差・斜面地に建つマンション
築年数が20年以上で劣化が進んでいる
バルコニー数が多く、防水面積が大きい

これらが複数当てはまるほど、工事費は上がりやすくなります。

1. 敷地が狭い・変形している（足場効率が悪い）

大規模修繕で最も費用を左右するのは、実は足場の組みやすさです。

特に東京都・横浜市・川崎市では、敷地が狭い物件が多く、
足場材を運ぶ動線が確保できず、作業効率が大幅に落ちるケースがあります。

費用が上がりやすい物件の例：

前面道路が4m未満でトラックが横付けできない
隣地との距離が狭く、敷地ギリギリで足場を組む
L字型・コの字型など、複雑な形状

足場はマンションの骨格となる工程であり、
作業性が悪いほど工期・人工（にんく）・搬入コストがかさみます。

📌 ワンリニューアルの強み
母体が足場会社のため、敷地が狭い物件でも 最適解の足場計画 を設計可能。
過去には「他社より足場費が20％安くなった」事例も多数。

2. 外壁タイル比率が高く、補修量が多い（タイル浮き・張替え）

東京・神奈川は、外壁がタイル貼りのマンションが非常に多い地域です。
タイルは高級感がありますが、劣化すると浮き・剥離・爆裂が発生し、補修量が増えやすい特徴があります。

タイル補修が費用を押し上げる理由：

打診調査が必須（劣化箇所を正確に特定する必要がある）
張替え単価が高い（1㎡あたり1.5〜2.0万円）
浮き箇所数が多いと工期が延びる

特に築25年以上のタイル外壁は、
補修量が1回目の「5〜20㎡」→ 2回目は「50〜200㎡」
と、10倍以上に増えるケースも珍しくありません。

📌 ワンリニューアルの強み
ドローン・赤外線・打診調査を使い、“補修が必要な箇所”だけに絞り込むため、
過剰なタイル補修を排除し、適正な数量で見積りできます。

3. 高低差・斜面地に建つマンション

丘陵地が多い「横浜市・川崎市」、坂の多い「多摩地区」などでは、
敷地に高低差・段差・傾斜があるマンションが多く存在します。

斜面地が費用を上げる理由：

足場材の運搬動線が長くなる → 人工費増
組立難度が高い → 技術者が必要で単価が上がる
安全対策が増える → 養生費用・仮設費用が増加

結果として、平地のマンションと比べて
足場費だけで1.2〜1.5倍に増えることがあります。

📌 ワンリニューアルの強み
神奈川県北部（相模原市・大和市・座間市・海老名市）での施工実績が多く、
地形に応じた“無駄のない足場設計”に自信があります。

4. 築年数が20年以上で、劣化が本格化している

築20年を過ぎると、建物の劣化は
「初期劣化 → 深刻化」へと進みます。

特に劣化が進みやすい部分：

外壁タイル（浮き・剥離）
屋上防水（亀裂・膨れ）
鉄部（錆・腐食）
シーリング（硬化・隙間）

これらの劣化が重なると、補修費は数百万円単位で増加します。

特にシーリングは築20〜25年で寿命を迎えるため、
全面打ち替え（500万〜1,200万円）が必要になるケースが多いです。

📌 ワンリニューアルの強み
“劣化状況の可視化”を重視し、補修内容を写真と動画で提示。
管理組合が説明しやすい資料作成も得意です。

5. バルコニー数が多く、防水面積が大きい（合計面積が費用を左右）

大規模修繕では、屋上だけでなく
バルコニー・共用廊下・階段の防水も重要項目です。

特に、タワーマンションやファミリータイプでは、
各住戸に大きめのバルコニーがあることで、
防水面積が合計200〜800㎡を超えるケースもあります。

防水が費用を上げる理由：

防水材の単価が上昇（施工費含め1.2〜1.5倍）
トップコートだけでは済まない（全面貼り替えが必要）
居住者の動線確保が必要で作業効率が落ちる

結果として、バルコニー防水だけで
300万〜800万円以上増えることも珍しくありません。

📌 ワンリニューアルの強み
防水専門の自社職人チームが在籍し、状況に応じた最適工法（ウレタン／シート／FRP）を選定可能。
面積効率の高い施工により、費用の上振れを抑えます。

【図表】費用が上がる要因まとめ（2025年版）

特徴	費用が上がる理由	増加しやすい項目
敷地が狭い	足場搬入が難しくなる	足場費（1.2〜1.5倍）
タイル外壁	補修量が増える	外壁補修費（最大2,500万円）
斜面地	組立難度が高い	仮設工事費＋人工費
築20年以上	劣化が深刻化	シーリング全面打ち替え
バルコニーが多い	防水面積が増える	防水費（300〜800万円増）