1回目VS 2回目で費用はどう変わる？相場の違いと判断ポイント

大規模修繕は、マンションの長期的な資産価値を守るうえで欠かせない重要な工事です。
しかし実際に見積りを受け取ると、 「1回目より2回目のほうが明らかに高い」
「同じ戸数なのに1000万円以上の差があるのはなぜ？」
と驚かれる管理組合様が非常に多くいらっしゃいます。

2025年現在、東京都・神奈川県の大規模修繕は、資材高騰・人件費の上昇・外壁タイルの劣化増加といった要因により、
1回目と2回目で費用差が“3〜4割”出るのが一般的です。

また、1回目は「見た目の仕上げ」と「軽微な補修」が中心ですが、
2回目は建物自体が30〜40年を迎えることが多く、
外壁タイルの本格的な張替え・防水の全面更新・鉄部腐食の補修など、工事範囲が大幅に増えます。

この記事では、ワンリニューアル（東京都町田市・神奈川県相模原市の大規模修繕専門店）が、
現場で蓄積してきた豊富な経験と施工データをもとに、
「1回目と2回目の費用差が生まれる理由」を徹底解説します。 さらに、総会で説明しやすいポイントや、費用を抑えるための実践的ノウハウも紹介します。

結論：2025年現在、1回目と2回目では“最大1.5倍”費用が変わる

まず結論からお伝えすると、東京都・神奈川県の2025年相場では、

• 1回目の大規模修繕：1戸あたり 90〜114万円
• 2回目の大規模修繕：1戸あたり 132〜168万円
• 3回目以降：さらに156〜192万円以上

例えば60戸のマンションの場合：

• 1回目：5,400万〜6,840万円
• 2回目：7,920万〜1億80万円
• 差額：最大「3,000万円以上」

ここまで差が出ると、理事会でも「なぜこんなに違うのか？」と質問が出やすくなります。
しかし、結論としては 建物の劣化状況・工事項目・補修量がまったく違うため、金額差が出て当然 なのです。

【図表①】1回目と2回目の大規模修繕の比較表（2025年版）

この表をご覧いただくと、
1回目と2回目では工事の“目的”から“工事項目”まで完全に異なることが分かります。

とくに外壁タイル補修と防水更新は、2回目に金額が跳ね上がる最大の原因です。

なぜ2回目は外壁補修が大幅に増えるのか

外壁は、紫外線・雨風・温度差（膨張と収縮）を毎日受け続けるため、築30〜40年を迎える2回目の時期には、
ひび割れ・タイル浮き・爆裂（鉄筋が錆びて膨張する現象）が大幅に増えます。

特に東京・神奈川はタイル外壁のマンションが多く、
「タイルの浮き」は放置すると剥落につながり、歩行者への安全対策としても見逃せません。

そのため2回目修繕では、1回目の「タイル補修5〜20m²」程度では済まず、
2回目は「50〜200m²」など、大規模な補修が必要になるケースが一般的です。

さらにタイルは補修だけでなく、 「張替え」が必要になると1㎡あたりの単価が一気に上がります。
結果として、外壁補修費だけで1,000万〜2,500万円規模になることも珍しくありません。

ワンリニューアルでは、無料建物診断時に外壁タイルの浮き・剥離を
赤外線カメラ＋打診棒＋ドローンで徹底的に可視化し、
「不要な補修」と「必要な補修」を正確に判別しています。
この工程があることで、2回目でも“過剰な補修で費用が膨らむのを防ぐ”ことができます。

【図表②】防水工事：1回目と2回目の違い

防水は建物の耐久性に直結する項目です。
特に屋上防水は20年を過ぎると劣化が一気に進むため、2回目修繕では全面更新（貼り替え）が必須となります。

これだけで、1回目と比べて300万〜800万円の差が生まれます。

ワンリニューアルでは、屋上の排水状態・ドレンの詰まり・勾配の不具合なども
無料診断で細かく測定し、将来的な雨漏りリスクを最小化する設計を行っています。

鉄部工事は2回目から“見えない費用”が増える

手すり・ルーバー・鉄骨階段・配管バンド・受水槽架台などの鉄部は、
地味に見えますが、劣化が進みやすい部位です。
特に海風の影響がある神奈川や、高層マンションのバルコニー鉄部は、 錆の進行が早い傾向があります。

1回目（築12〜18年）では、ケレン（錆落とし）＋塗装で十分な場合が多いですが、
2回目（築30〜40年）では、 部材交換・補強・溶接 が必要になるケースがあります。

この「交換工事」が費用を押し上げる最大のポイントで、
補修工事が100万〜200万円だったものが、 2回目では400万〜800万円に増えるケースもあります。

ワンリニューアルは、足場解体後に鉄部補強の後戻りが発生しないよう、
診断段階で腐食状況を写真と動画で“見える化”することを徹底し、
管理組合様に工事前から正確な状況を共有しています。

2回目修繕で失敗が多いポイント（知らないと危険）

• タイル補修量が甘く見積もられている（追加費用が出る）
• 防水の全面更新を見落としている（雨漏りリスク増）
• 鉄部の腐食を見逃して後から追加工事になる
• 外壁シーリングが全面打ち替えになっていない
• 工期が想定より長くなり、住民トラブルが増える

これらはすべて、事前診断の精度が低いと発生する典型例です。

ワンリニューアルでは、赤外線・ドローン・高所点検カメラを活用し、
2回目修繕の追加工事リスクを最小限にする精密診断を行っています。

【図表③】費用差まとめ：1回目 vs 2回目（60戸の場合）

費用を抑えるために管理組合ができること

• 外壁タイルの劣化状況を“数量で”把握する
• 防水は「全面更新」か「部分補修」かを明確にする
• 鉄部は交換を見越した予算設計をする
• 工事会社の“実行予算”を確認する
• 相見積りは「仕様統一」が必須

とくに仕様統一は重要で、
ワンリニューアルでは 「見積り比較用の統一仕様書」 を無料で作成できます。

まとめ：1回目と2回目の大規模修繕は“全く別物”と理解することが成功の鍵

• 1回目：美観中心・補修量は軽微
• 2回目：劣化改善・外壁補修・防水全面更新が必要
• 費用差は3〜4割、最大1.5倍
• 診断精度が低いと追加工事が発生しやすい
• タイル・防水・鉄部が2回目の金額を決める

ワンリニューアルは、建物診断〜修繕計画〜工事〜アフターまで一貫して対応できるため、
無駄のない最適な工事計画を立てることができます。

東京都・神奈川県で1回目／2回目の大規模修繕を検討している管理組合・オーナー様は、
まずは無料建物診断をご活用ください。

町田市相模原市の大規模修繕専門店ワンリニューアルでは
大規模修繕の悩むオーナー様の不安・疑問を専門ショールームで解説しております。

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