20戸マンションの大規模修繕費用相場｜3階建て・5階建て比較

20戸規模は、戸数が少ない分「1戸あたり」に直すと高く見えやすいことがあります。理由は単純で、工事には規模に関係なく必要になる固定費があるためです。

• 仮設（足場・養生・共用部保護）は、戸数よりも建物形状・階数・敷地条件で決まりやすい
• 管理（現場監督・安全管理・近隣対応）は、戸数が少なくても必要
• 調査（タイル打診・赤外線・ドローンなど）は、一定の手間がかかる

つまり、20戸で判断すべきは「総額の安さ」よりも、固定費がどこで発生し、どこで減らせるかです。

同じ20戸でも、3階建てと5階建ては“工事の成立条件”が変わります。比較前に、前提を揃えると議論がラクになります。

• 延床・外周長：戸数が同じでも、建物の「外周」が長いと足場や外壁面積が増えやすい
• 外壁仕様：タイル面が広い／塗装中心などで補修の単価と調査方法が変わる
• 高さ（階数）：高所作業の安全対策、落下防止、資材揚げ降ろし効率が変わる
• 敷地条件：狭い・変形・高低差があると足場計画の自由度が落ちる

ワンリニューアルは足場会社を母体にしているため、まず「足場・動線・安全」の成立条件から逆算し、机上の想定だけで計画が走ってしまうリスクを下げる考え方を取っています。

目安レンジとして、20戸の大規模修繕は「数千万円台前半〜後半」に収まることが多い一方、5階建てや条件が厳しい物件は上振れしやすい傾向があります。 ここでは断定せず、比較で理解できる形に整理します。

ポイントは、5階建て＝必ず高い、ではなく、5階建ては「上振れの要因が増える」という理解です。逆に言えば、要因を潰せればコントロールできる余地もあります。

見積が高く見えるとき、先に確認すべきは「値引き」ではなく、高くなる構造がどこにあるかです。20戸は固定費比率が高いので、論点を分けると判断が速くなります。

20戸では特に、「一式が多い見積」ほど比較が難しく、結果的に不利になりやすいです。数量（㎡・m・箇所）で説明できる形に直すほど、合意形成が安定します。

ケースA：3階建て（敷地条件が良い）

3階建てで敷地に余裕がある場合、コストの勝負所は「外壁補修の数量」と「防水の優先順位」です。 ここでありがちな失敗は、相場を気にして工事を削り過ぎ、次の不具合（漏水・剥落）で結局高くつくことです。 先に“やる理由が説明できる範囲”を確定してから、仕様の調整に入る方が安全です。

ケースB：5階建て（上振れ要因が多い）

5階建ては、安全・養生・揚げ降ろし効率の制約で上振れしやすいので、先に「足場計画の最適化」と「工程の組み方」を詰めるのが効果的です。 例えば、居住者影響（騒音・臭気・動線）も含めて工程を設計すると、クレーム・手戻り・工期延長のリスクが下がり、結果的にコストも安定しやすくなります。

• 20戸は固定費の影響が大きく、戸数が少ない＝必ず安いではありません。
• 3階建てと5階建ての差は、単純な高さではなく、足場計画・安全対策・作業効率で出やすいです。
• 見積比較は「一式」ではなく、数量（㎡・m・箇所）で説明できる状態にすると合意形成が安定します。
• 判断は、足場／外壁補修／防水／付帯工事／外注比率の5点で論点分解すると迷いにくいです。

次の記事では、同じ20戸でも「足場費用が割高になる理由と回避策」を、さらに深掘りして整理します。