下地工事の実数清算はいくら増える？｜追加費用の目安と考え方【大規模修繕】

『下地工事の実数清算はいくら増える？｜追加費用の目安と考え方【大規模修繕】』

をご紹介させて頂きます！

下地工事の実数清算はいくら増える？｜追加費用の目安と考え方【大規模修繕】

下地工事が「実数清算になる」と説明を受けたとき、管理組合やオーナーが最も知りたいのは、制度の正当性よりも現実的な一点です。
それは、「結局、いくらくらい増える可能性があるのか」という問いです。

実数清算の仕組みや必要性をどれだけ丁寧に説明されても、金額感が掴めなければ、理事会での合意形成も、住民への説明も成立しません。
にもかかわらず、下地工事の実数清算について語られる情報の多くは、「ケースバイケース」「建物による」という抽象論に留まっています。

結論から言えば、下地工事の実数清算には、現場実務上の“増えやすい幅”が存在します。
無制限に増えるわけでも、毎回大きく跳ね上がるわけでもありません。
本記事では、現場で実際に繰り返し見てきたデータ感覚をもとに、「どの程度増えることが多いのか」「なぜその幅に収まるのか」を、管理組合の判断に使える形で整理します。

ワンリニューアルでは、下地工事の実数清算を「後から出てくる不確定要素」として扱いません。
足場職人・現場管理の視点から、どこで、どの程度、どんな理由で数量が増えやすいかを事前に整理し、管理組合が金額変動を“想定内”として受け止められる設計を行います。

前提整理｜実数清算で「増える」とはどういう状態か

まず整理しておくべきなのは、「増える」という言葉の中身です。
実数清算で言う増額とは、見積時に想定した下地補修数量と、実際に必要になった数量との差分を精算することを指します。

ここで重要な前提があります。

• 単価が後から勝手に上がるわけではない
• 不要な工事を水増ししているわけではない
• 足場設置後に初めて見える劣化が数量として反映される

つまり、実数清算の増額の正体は「数量差」です。
この数量差が、どの程度発生しやすいかを理解することが、金額感を掴む第一歩になります。

結論の先出し｜下地工事の実数清算で多い増額レンジ

現場実務の感覚として、下地工事の実数清算で多い増額幅は、概ね次のレンジに収まります。

ここで注意すべきなのは、この割合が下地工事部分のみに対するものである点です。
工事全体が同じ割合で増えるわけではありません。

例えば、工事総額8,000万円のうち、下地工事が1,000万円の場合、
下地工事が30％増えても、全体の増額は300万円に留まります。
金額を切り分けて捉えることで、過度な不安を避けることができます。

なぜ「10～30％増」が最も多いのか

実務で最も多いのが、下地工事部分で10～30％程度の増額です。
このレンジに収まりやすい理由は、下地工事の調査構造にあります。

• 見積前調査で把握できる劣化は全体の7～8割
• 足場設置後の近接確認で残り2～3割が顕在化
• 特に上階・バルコニー周りで集中して見つかる

この「最後の2～3割」が数量として積み上がると、結果として10～30％程度の増額になります。
これは調査が甘いからではなく、足場がない状態では物理的に確認できない領域が存在するためです。

増額が大きくなりやすい建物条件

一方で、30％を超える増額が発生するケースには、共通する背景があります。

• 築年数が長く、過去の修繕履歴が整理されていない
• タイル貼り外壁で、裏側の浮き・剥離が多い
• 上階層・最上階で劣化が集中している
• 見積前調査が最低限に留まっている

特に注意が必要なのは、過去の補修が部分的・場当たり的だった建物です。
表面はきれいに見えても、内部で劣化が進行しており、実数清算で一気に数量が増える傾向があります。

増額が比較的抑えられる建物の共通点

逆に、実数清算があっても増額が小さい建物には、次の共通点があります。

• 過去修繕の記録が残っている
• 劣化しやすい箇所を重点的に調査している
• 上階リスクが見積時点で織り込まれている
• 想定数量が極端に少なく設定されていない

ここで重要なのは、「想定数量を多めに取る」ことではありません。
過剰に積めば見積は高く見えますし、少なすぎれば実数清算で跳ねます。
現場感覚に合った現実的な数量設定が、結果として増額を抑えます。

金額を見るときの判断軸｜「いくら増えたか」より「何が増えたか」

追加費用が提示されたとき、管理組合がまず見るのは金額です。
しかし、本当に見るべきなのは次の点です。

• どの部位で数量が増えたのか
• どの劣化が原因で増えたのか
• 補修しない場合のリスクは何か

これが具体的に説明できる増額は、妥当性が高い。
逆に、説明が曖昧な増額は、金額が小さくても注意が必要です。

ワンリニューアルの実務｜「増える前提」で金額を設計する

ワンリニューアルでは、下地工事の実数清算について、次の考え方を取ります。

• 増える可能性を最初から隠さない
• 増えやすい箇所と理由を事前に言語化する
• 判断ルールと承認フローを契約前に固定する
• 写真・位置・数量で説明できる形に整える

これにより、10～30％の増額が出ても、
「想定していた範囲」「説明できる調整」として処理できます。
金額変動が、トラブルではなく管理可能な事象になります。

まとめ｜実数清算はいくら増えるかより、どう備えるか

下地工事の実数清算で増える金額には、一定のレンジがあります。
無制限に増えるものではありません。

重要なのは、増えたときに「想定内」として判断できる準備ができているかです。

ワンリニューアルは、実数清算を「怖い仕組み」にしません。
現場の現実を前提に、数字として想像できる状態を作り、管理組合が主体的に判断できる工事を設計します。

金額に振り回されないために必要なのは、情報と準備です。
その準備は、工事が始まる前から始まっています。

町田市相模原市の大規模修繕専門店ワンリニューアルでは、
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