20戸～50戸マンションで下地工事が実数清算になりやすい理由と背景

『20戸～50戸マンションで下地工事が実数清算になりやすい理由と背景』

をご紹介させて頂きます！

20戸～50戸マンションで下地工事が実数清算になりやすい理由と背景

下地工事の実数清算が発生しやすい建物規模として、現場実務で最も多いのが「20戸～50戸規模」のマンションです。
この戸数帯は、大規模修繕の相談件数としてもボリュームゾーンであり、同時に実数清算を巡る不安やトラブルが最も顕在化しやすい規模でもあります。

管理組合やオーナーからは、
「大規模すぎるわけでもないのに、なぜ実数清算になるのか」
「もっと金額を確定できたのではないか」
という声が多く上がります。

結論から言えば、20戸～50戸マンションは、構造・規模・運営体制のバランス上、下地工事の数量が最もブレやすい条件を多く抱えています。
これは業者の姿勢の問題ではなく、建物と管理体制が持つ“中規模特有の性質”によるものです。

ワンリニューアルでは、20戸～50戸規模を「一番判断が難しい帯」と位置づけています。規模が小さすぎず、大きすぎないからこそ、調査・設計・説明の精度が結果を大きく左右します。

20戸～50戸は「中規模」だが、実務的には最も不安定

まず、マンション規模別に下地工事の性質を整理します。

20戸～50戸は、規模としては「中規模」ですが、実務上は最も不安定です。
なぜなら、建物の複雑さは増える一方で、調査・設計・管理に割けるリソースは十分でないからです。

理由① 建物形状・階数がバラつきやすい

20戸～50戸マンションは、以下のような特徴を持つことが多くあります。

• 3～6階建てで階数が中途半端
• L字型・コの字型など外周が複雑
• バルコニー形状や手摺仕様が混在

これらは見た目以上に下地工事の数量を読みにくくします。
特に外周が複雑な建物では、打診調査の点数に限界があり、見積時の想定数量が平均値になりやすいという傾向があります。

平均値で置かれた数量は、工事中に必ず修正されます。結果として実数清算が発生しやすくなります。

理由② 上階層の劣化が想定以上に進んでいる

20戸～50戸規模では、4～6階建ての物件が多く見られます。
この階数帯は、下地劣化が顕在化しやすいにも関わらず、見積前調査では最も把握しづらい帯です。

• 足場なしでは近接調査が困難
• 風雨・紫外線の影響を直接受ける
• 過去補修が部分的で、劣化が重なりやすい

この結果、見積時には軽微と判断された箇所が、足場設置後に「放置できない劣化」として一気に顕在化します。
上階ほど傷みが激しくなりやすいという現象は、20戸～50戸規模で特に顕著です。

理由③ 管理組合の体制が「最小限」になりやすい

20戸～50戸マンションでは、管理組合の運営が比較的コンパクトです。
理事の人数が限られ、修繕委員会が常設されていないケースも多く見られます。

この体制では、以下の状況が起きやすくなります。

• 設計・見積段階での検討時間が短い
• 実数清算の前提条件まで議論されない
• 契約時の説明が「概要レベル」で終わる

その結果、実数清算が工事中に初めて“現実の問題”として浮上し、心理的な抵抗が大きくなります。
制度としては想定されていたが、意思決定の準備がされていなかった状態です。

理由④ 調査コストと精度のバランスが難しい

20戸～50戸規模では、調査にかけられる予算も中途半端になりがちです。
小規模ほど割り切れず、大規模ほど潤沢でもない。

結果として、
「ある程度の調査はするが、徹底はできない」
という状態になりやすく、調査精度にムラが出ます。

このムラが、下地数量のブレとなって工事中に表面化します。
実数清算が多いのは、調査が甘いからではなく、調査精度を上げ切れない規模帯だからです。

実数清算が「問題化」しやすい典型パターン

20戸～50戸マンションで特に多いのが、次の流れです。

• 見積では下地工事が控えめに設定される
• 上階層で劣化が集中して見つかる
• 実数清算で追加費用が一気に出る
• 理事会が判断に迷い、工程が止まる

これは業者が悪いのでも、管理組合が悪いのでもありません。
中規模マンション特有の条件が重なった結果です。

ワンリニューアルの特徴｜20戸～50戸で最も重視する設計

ワンリニューアルは、20戸～50戸規模のマンションこそ、最も慎重に下地工事を設計します。理由は明確で、ここが一番ブレやすいからです。

具体的には、次の点を徹底します。

• 上階層・劣化集中箇所を事前に言語化
• 実数清算対象範囲を明確に区分
• 重点調査ポイントを設定し、調査精度を集中
• 足場設置後の確定調査を工程に組み込む
• 実数清算の判断ルール・承認フローを契約前に固定

これにより、実数清算が出ても「想定外」になりません。
判断が止まらず、住民説明も破綻しない工事になります。

まとめ｜20戸～50戸は「実数清算を前提に設計すべき規模」

20戸～50戸マンションで下地工事が実数清算になりやすいのは、偶然ではありません。
建物規模・構造・管理体制・調査精度、そのすべてが数量変動を招きやすい条件だからです。

重要なのは、実数清算を避けることではなく、実数清算が起きても判断できる設計をすることです。
その準備は、工事が始まってからでは遅く、契約前にしかできません。

ワンリニューアルは、中規模マンションの“揺れやすさ”を前提に、現場のクセから設計を組み立てます。実数清算を不安材料にしない。そのための下地設計を、最初から行います。

町田市相模原市の大規模修繕専門店ワンリニューアルでは、
大規模修繕の悩むオーナー様の不安・疑問を専門ショールームで解説しております。

「大規模修繕の費用を抑えたい」と考えられるオーナー様はぜひ一度お問い合わせください！

さらに大規模修繕について知りたい方は
無料資料をご覧ください！

ワンリニューアルは建物診断を無料で行っています。
無料建物診断はこちらから