下地工事の実数清算でよくあるトラブル|追加費用が発生する典型パターンと注意点

『下地工事の実数清算でよくあるトラブル|追加費用が発生する典型パターンと注意点』

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下地工事の実数清算でよくあるトラブル｜追加費用が発生する典型パターンと注意点

下地工事の実数清算は、大規模修繕の現場では珍しい仕組みではありません。むしろ、足場を掛けて詳細調査をして初めて補修範囲が確定する以上、実務として合理的に採用される場面は多くあります。

ただし、管理組合・オーナーにとって問題になるのは「実数清算そのもの」ではなく、実数清算をめぐってトラブルが起きる構造です。追加費用が提示されたとき、金額の妥当性が判断できない。説明が曖昧で、住民に説明できない。承認フローが決まっておらず、現場が止まる。こうした状況が連鎖して、実数清算は「揉める仕組み」に変わってしまいます。

結論を先に言うと、実数清算トラブルの多くは偶然ではありません。工事前に決めていなかったことが、工事中に金額問題として噴き出すことで起きています。つまり、トラブルは工事中に発生しているように見えて、実際には工事前に仕込まれています。

ワンリニューアルは、下地工事を机上の積算で終わらせません。足場職人・現場管理起点で「上階ほど傷みが激しく変動しやすい」という現実を前提に、数量が動く条件を先に言語化し、管理組合の判断が止まらない設計を組みます。実数清算は、その設計がないと一気に揉め事になります。

実数清算トラブルの前提｜揉めるのは「金額」ではなく「判断材料」

実数清算で揉める場面は、多くの場合「金額が高いか安いか」ではありません。根本原因は、追加費用の妥当性を判断する材料が揃っていないことです。

管理組合は専門家ではありません。しかし判断責任は負います。ここにギャップがあります。判断材料が無ければ、管理組合は「断れない」か「疑う」かの二択になり、どちらもトラブルに繋がります。

さらに厄介なのは、下地工事の追加が「安全」や「剥落防止」と結びつきやすい点です。安全を理由にされると、断りづらい。しかし、判断材料が無いまま受け入れると、追加が連鎖します。トラブルは、こうして増幅します。

典型トラブル1：見積の想定数量が「根拠なし」で置かれている

実数清算で最初に揉めやすいのが、「そもそも想定数量の根拠が説明されていない」ケースです。見積には下地補修数量（㎡、箇所、mなど）が入っているのに、どういう調査範囲・どういう判断でその数量になったのかが説明されていない。

この状態で工事に入ると、足場設置後の詳細調査で数量が増えたときに、比較対象がありません。「見積の数量は何だったのか」「増えたのか、最初から不足していたのか」が整理できず、疑念が強くなります。

見積提出側に正当性がある場合は、「調査範囲の限界を前提に、合理的な想定数量を置いた」という説明と、後日の確定プロセスがセットで示されます。逆に、根拠が出せない場合は、実数清算は不透明に見えます。

典型トラブル2：上階層で下地劣化が大量に見つかり、急に金額が跳ねる

実数清算で最も多い“体感トラブル”がこれです。低層では想定通りだったのに、上階で数量が急増する。結果として追加費用が一気に出て、管理組合が混乱します。

ただしこれは、業者が突然見つけたというより、建物の構造として起きやすい現象です。上階層は風雨・紫外線・温度変化の影響を受けやすく、劣化が進行しやすい。さらに足場なしでは近接調査ができないため、見積時の情報が薄くなりやすい。劣化が進みやすい上に、把握しづらいという条件が重なります。

ここで管理組合が陥りやすい誤解は、「上階で増えた＝業者が盛っている」という短絡です。もちろん不正がゼロとは言いません。しかし、上階で増える現象自体は、現場では珍しくありません。大切なのは、増えたことではなく、増えた根拠が説明可能かどうかです。

見積提出側の正当性が成立するのは、上階層の変動リスクを事前に説明し、足場後の詳細調査で出た数量を写真・位置・範囲で示し、補修方法と単価の妥当性を説明できる場合です。逆に、根拠が曖昧で「必要だから」の一言で押し切る場合は危険です。

典型トラブル3：追加費用の提示が「一式」で出てきて比較できない

実数清算の追加提示でよくあるのが、追加下地工事一式、追加補修一式、といった形です。管理組合にとっては非常に判断しづらい提示です。

なぜなら、追加が「数量増」なのか「工法変更」なのか「範囲拡大」なのかが分からないからです。追加が妥当かどうかを判断するには、少なくとも以下が必要です。

・どの位置で（どの面で）
・何が見つかり（浮き、爆裂、欠損など）
・どの範囲が増え（㎡、箇所、m）
・どの単価で精算されるか

この粒度が無い提示は、管理組合の判断を止めます。判断が止まると、現場は待ちになり、工程遅延が発生します。遅延はそのままコストを押し上げ、追加費用の連鎖に入ります。

典型トラブル4：承認フローが決まっておらず、工事が止まる

実数清算トラブルで最も現場にダメージが大きいのが、承認フロー未設定です。追加が必要になったとき、誰が決めるのか、いつまでに決めるのかが決まっていない。結果として理事会開催待ち、オーナー不在待ちになり、現場は止まります。

ここで重要なのは、下地工事は工程上「止めにくい」ことです。下地は仕上げの前提です。下地が確定しないと、塗装や防水など後工程が組めません。つまり、下地の判断停止は工事全体の停止になります。

停止が生むのは、追加費用だけではありません。住民説明が難しくなり、現場の安全管理負担も増えます。工程が伸びれば足場期間も伸び、生活負担とクレームも増えます。実数清算トラブルは、金額問題から住民問題へ拡大します。

典型トラブル5：「安全のため」と言われて断れず、追加が連鎖する

下地工事は剥落や落下と結びつきやすい領域です。そのため、追加提案が「安全のため」という言葉で出てきます。安全は最優先であるべきですし、必要な補修を削るべきではありません。

しかし、ここに判断の落とし穴があります。安全という言葉が出た瞬間に思考停止すると、必要性の検証ができなくなります。結果として、“安全”を理由にした曖昧な追加が通りやすくなります。

管理組合が持つべき視点は、「安全かどうか」だけではありません。
・どのリスクに対して（剥落、爆裂、鉄筋腐食など）
・どの範囲で（位置・数量）
・なぜ今やる必要があるのか（放置した場合の影響）
この3点を確認し、説明できる形にすることが必要です。

トラブルを事前回避するために｜工事前に決めるべき「3つの固定」

実数清算トラブルの回避策は、工事中の交渉術ではありません。工事前の設計です。特に重要なのは、次の3つを工事前に固定することです。

この3つが固定されると、実数清算は「揉める仕組み」ではなく、「管理できる仕組み」になります。増減が出ても、判断でき、説明できます。

ワンリニューアルの実務｜実数清算を“揉めない設計”に変える

ワンリニューアルは、実数清算を前提にする場合でも、管理組合が不安定になる進め方は取りません。足場職人・現場管理起点で、変動しやすい条件を先に共有し、判断停止を防ぎます。

特に重視するのは上階層です。上階ほど傷みが激しくなりやすく、数量の振れ幅が出やすい。その現実を隠さず、見積時点で「どこが動きやすいか」を言葉にしておく。これだけで、工事中の心理的ショックが減ります。

さらに、追加提示は一式ではなく、写真・位置・範囲を紐づけて提示し、数量根拠を残します。管理組合が住民に説明できる状態を作ることが、実務として最重要です。説明できない工事は、必ず揉めます。

最後に｜実数清算のトラブルは「仕組みの未設計」で起きる

下地工事の実数清算は、増えるかどうかが問題ではありません。増えたときに、判断できるかどうかが問題です。判断できない状態は、工程停止と不信を生み、追加費用の連鎖に入ります。

トラブルを避けるために必要なのは、工事中の強い交渉ではありません。工事前の設計です。ルール、根拠、期限。この3つを揃えれば、実数清算は管理可能になります。

下地工事は見えない工事ではなく、確定が遅い工事です。確定が遅いなら、確定するまでの判断設計を先に作る。それが、管理組合・オーナーにとって最も現実的な回避策です。

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