下地工事の実数清算とは？|大規模修繕で見積金額が変わる仕組みを分かりやすく解説

『下地工事の実数清算とは？|大規模修繕で見積金額が変わる仕組みを分かりやすく解説』

をご紹介させて頂きます！

下地工事の実数清算とは？｜大規模修繕で見積金額が変わる仕組みを分かりやすく解説

大規模修繕工事の見積を確認していると、「下地工事は実数清算」と記載されているケースに必ず出会います。
そして多くの管理組合・オーナーが、ここで違和感を持ちます。
「なぜ金額が確定しないのか」「後から増える前提なのではないか」という疑問です。

結論から言えば、下地工事の実数清算は、施工側の都合だけで設定されている仕組みではありません。
むしろ、建物の構造特性と調査の限界を正面から受け止めた結果として、合理的に選ばれている精算方式です。

下地工事とは何か｜なぜ「見えない工事」なのか

下地工事とは、外壁塗装やタイル補修の前段階で行われる、コンクリート躯体そのものを補修・是正する工事です。
具体的には、浮き、爆裂、欠損、ひび割れ、鉄筋露出、モルタル劣化などが該当します。

重要なのは、下地工事が仕上げ材を剥がして初めて全貌が見える工事である点です。
目視調査や打診調査では、表層の異常は把握できますが、内部の劣化状況までは完全に把握できません。

つまり、下地工事は「調査時点では推定」「工事中に確定」する性質を持っています。
この性質を無視して金額を固定すると、別の問題が生じます。

実数清算とは何か｜概算と確定を分ける考え方

実数清算とは、工事前に一定の想定数量・想定金額を置きつつ、
実際に発生した数量・範囲をもとに、最終金額を確定させる精算方式です。

ここで誤解されやすいのが、「後出しで増やされる仕組み」という認識です。
しかし実務では、実数清算は最初から増減する前提で透明性を確保するための枠組みとして設定されます。

もし実数清算を採用せず、下地工事を全て確定金額にするとどうなるか。
施工側は、最悪ケースを想定して数量を多めに見積もるしかありません。
結果として、実際には不要だった下地工事分まで、最初から支払う構造になります。

なぜ見積金額と最終金額がズレるのか｜「調査限界」という前提

下地工事の見積は、調査段階で把握できる情報をもとに算出されます。
しかし、調査には明確な限界があります。

・足場がない状態での打診範囲
・高所部の確認精度
・タイル裏側や躯体内部の状態
これらは、工事前には完全に把握できません。

特に重要なのが、上階層ほど劣化が進行しやすいという構造的な事実です。

上階層ほど下地劣化が激しくなりやすい理由

現場で繰り返し確認される傾向として、下地劣化は低層よりも中層・高層で顕著になります。

理由は複合的です。

・風雨の影響を直接受けやすい
・紫外線量が多い
・温度変化が大きい
・微振動が蓄積しやすい
・過去補修の影響が残りやすい

これにより、見積時には「軽微」と判断された箇所が、
足場設置後の詳細調査で「想定以上の補修が必要」と判明するケースが少なくありません。

この現象を無視して金額を固定すると、
施工品質を落とすか、別工事として切り出すしかなくなります。

見積提出側の正当性｜「増やしたい」のではなく「隠せない」

実数清算に対して、「業者側が後から増やすための仕組みではないか」という疑念が生まれるのは自然です。
ただし、現場目線で見ると事情は異なります。

施工側は、下地劣化を見つけた段階で、
・補修せずに仕上げる
・必要な補修を実施する
この二択を迫られます。

前者を選べば、工事直後は問題がなく見えても、
数年後に再劣化・再補修が必要になります。
後者を選べば、数量が増え、実数清算が発生します。

ワンリニューアルでは、下地劣化を「見なかったこと」にしないことを前提にしています。
だからこそ、実数清算を「誤魔化しの仕組み」ではなく、
品質と責任を両立させるための仕組みとして扱います。

実数清算は「危険」か｜本当に見るべきポイント

問題なのは、実数清算そのものではありません。
問題になるのは、判断材料が揃っていないまま実数清算が進むことです。

実数清算を見る際に確認すべきポイントは、次の3点です。

・想定数量はどの根拠で設定されているか
・増減した場合、どのように説明されるか
・判断・承認のタイミングはいつか

これが整理されていれば、実数清算は不安ではなくなります。
むしろ、建物の状態に合わせて適切な工事を選択できる、柔軟な仕組みになります。

まとめ｜下地工事の実数清算は「仕組み」を理解すれば判断できる

下地工事の実数清算は、見積と違うから問題なのではありません。
なぜ違うのかを説明できない状態が問題です。

上階層ほど劣化が激しく、工事中に状況が変わりやすい。
調査には限界があり、工事中にしか見えない部分がある。
この前提を踏まえれば、実数清算は不誠実な仕組みではありません。

ワンリニューアルは、足場職人・現場管理起点で、
下地劣化の出やすい箇所、変動しやすい条件を先に言語化し、
管理組合が「判断できる状態」で実数清算に向き合えるよう設計します。

実数清算は、受け身で受け取るものではありません。
理解し、判断し、説明できるようにすることで、
初めて大規模修繕は安心して進められます。

町田市相模原市の大規模修繕専門店ワンリニューアルでは、
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