分譲・賃貸混在マンションの大規模修繕｜20戸～50戸規模での進め方

『分譲・賃貸混在マンションの大規模修繕｜20戸～50戸規模での進め方』

をご紹介させて頂きます！

分譲・賃貸混在の大規模修繕が難しい本当の理由｜20戸～50戸は「関係者のズレ」が表面化しやすい

分譲・賃貸が混在するマンションの大規模修繕は、単に工事内容を決めれば進むものではありません。特に20戸～50戸規模では、「所有者（オーナー）」「居住者（入居者）」「管理組合」「管理会社」の距離が近いぶん、価値観や利害のズレがそのまま衝突になりやすいのが現実です。

70戸以上の大型マンションだと、住戸数の多さが“クッション”になり、ルールや委員会で吸収される場面もあります。しかし20戸～50戸では、数名の発言が意思決定に直結します。さらに賃貸住戸の比率が一定以上あると、「長期価値」より「短期の生活影響」に反応が集まりやすく、合意形成が難しくなります⚠️

このページでは、ワンリニューアルが現場で繰り返し見てきた「混在マンション特有のつまずき」を起点に、20戸～50戸規模で現実的に回る進め方を整理します。一般論ではなく、足場・養生・生活動線まで含めた“現場から逆算する”視点でまとめます🛠️

結論｜混在マンションの修繕は「仕様」より先に「説明設計」を作ると失敗しない

分譲・賃貸混在の大規模修繕で失敗する典型は、工事項目を先に決め、あとから説明で押し切ろうとするパターンです。混在マンションは「工事の正しさ」よりも、説明の納得感が結果を左右します。

この説明設計ができていると、工事仕様が決まったあとも反発が起きにくく、管理組合の疲弊も抑えられます😊

20戸～50戸で起きやすい「混在マンション特有の3つの火種」

1）「所有者が現地にいない」問題｜議決が集まらない・情報が届かない

賃貸オーナーは現地に住んでいないことが多く、通知が見られない、返信が遅い、委任状が集まらない、という問題が起こります。ここで大切なのは、連絡を1回で終わらせない運用設計です。

ワンリニューアルの現場では、議決が難航する物件ほど、連絡手段が「紙の通知だけ」になっているケースが目立ちます。管理会社の枠内で可能な手段を整理し、「届く」「理解される」「返ってくる」導線を作ることが重要です📮

2）「入居者は払わない」問題｜生活影響への不満だけが大きくなる

賃貸入居者は修繕費を直接負担しない一方で、騒音・粉塵・洗濯制限・バルコニー使用制限などの影響を受けます。そのため、反応が「費用」ではなく「生活」に偏りやすいのが特徴です。

ここを軽視すると、工事そのものが正しくても、現場が荒れます。混在マンションでは、養生・動線・掲示・周知が工事品質と同じくらい重要になります⚠️

3）「公平性」問題｜分譲側の論理が賃貸側に通じない

分譲居住者は「資産価値」「長期修繕」を重視する一方、賃貸オーナーは「空室リスク」「入居者クレーム」「家賃維持」を強く気にします。つまり同じ“良い修繕”でも、評価軸が違います。

20戸～50戸では少数の反対が目立つため、評価軸の違いを前提に翻訳して説明することが必要です。

混在マンションの大規模修繕｜進め方の全体設計（20戸～50戸向け）

混在マンションで現実的に回る流れを、段階ごとに整理します。ポイントは「工事を決める」ではなく、工事を決められる状態を作ることです。

ワンリニューアル独自の視点｜混在マンションほど「足場設計」で現場が決まる

混在マンションで揉めやすいのは、生活影響が増えたときです。そして生活影響の多くは、実は足場と養生の設計で決まります。ここがワンリニューアルが強く意識しているポイントです。

見積書で「足場一式」と見えている部分に、現場のストレスの原因が隠れています。例えば、

• バルコニーの出入り制限が必要以上に長くなる
• メッシュシートの張り方で室内が暗くなり、苦情が増える
• 動線が狭くなり、住民と作業員が接触しやすくなる
• 防音・飛散対策が薄く、賃貸入居者の不満が爆発する

ワンリニューアルでは、長年足場職人として現場を経験してきた営業担当が、建物の形状・敷地条件・生活動線を踏まえて、その建物に沿った足場計画を組み立てます。机上での㎡単価ではなく、現場の実態から逆算して「必要なところに必要な仮設」を当てることで、混在マンションの揉めやすさを抑えやすくなります🛠️

賃貸入居者対応の現実｜「工事説明」は分譲住民向けと分けると強い

混在マンションで、分譲住民向けの説明会資料をそのまま賃貸入居者に配っても、うまくいかないことが多いです。なぜなら、関心が違うからです。

賃貸入居者が知りたいのは、主に次の内容です。

• 洗濯物はいつからいつまで干せないのか👕
• 窓は開けられるのか、換気はどうするのか
• 騒音が大きい日程はいつか🔧
• バルコニーの荷物はどうするのか
• 緊急時の連絡先はどこか

つまり、賃貸入居者には「工事の意義」よりも「生活の段取り」が重要です。ここを押さえると、クレームが減り、現場が安定しやすくなります。

専有部と共用部の線引き｜混在マンションで揉めないための整理術

混在マンションでは、専有部・共用部の線引きが曖昧だと揉めます。例えば、サッシ周り、玄関扉、バルコニー手摺、配管スペースなど「どっち？」が多いからです。

ここで大切なのは、結論を急がず、規約・使用細則・過去履歴・現場状況をセットで確認することです。そして住民説明では、専門的な言い回しよりも、

「今回どこまで組合でやるのか」「やらない場合は何が起こるか」

をシンプルに示すのが効果的です。

ワンリニューアルでは、現場で起きやすいトラブルを前提に、線引きの説明ができる資料を重視します。後から揉めるほど、工期も費用も伸びます。最初に整理しておくのが一番安い対策です⚠️

「空室リスク」を理解した提案が必要｜賃貸オーナーが反対しやすいポイント

賃貸オーナーが修繕に慎重になる理由は、修繕積立の負担だけではありません。工事中に内見が減る、住みにくくなる、退去が出る、といった空室リスクを嫌います。

だから混在マンションでは、賃貸オーナーに対して

• 工期の山場（騒音・制限が強い期間）はいつか
• 防音・飛散対策をどうするか
• 掲示・周知・クレーム対応の導線

を具体的に伝えると、賛同を得やすくなります。ここもワンリニューアルは、足場・養生・現場運用を一体で考え、工事中の荒れを抑える設計を提案します😊

見積比較の現実｜混在マンションは「仮設と運用」の差が金額に出る

混在マンションで見積差が出やすいのは、外壁塗装の単価よりも、足場・養生・共通仮設・現場管理です。ここが薄い提案は安く見えますが、工事中に必ず歪みが出ます。

価格比較をするなら、これらが揃った状態で比較しないと意味がありません。混在マンションは、ここを外すと“安いはずが高くつく”になりやすいです⚠️

引き渡しで差がつく｜混在マンションは「不在オーナーにも伝わる」形が必須

混在マンションは、引き渡し後のトラブルが「連絡不足」で起きやすいです。オーナーが現地にいないため、保証・注意事項・次回までの管理ポイントが伝わらず、数年後に「聞いてない」になります。

だから引き渡しでは、

• 写真台帳（どこをどう直したか）📘
• 検査記録（是正履歴も含む）
• 保証書（対象と免責の読み合わせ）
• 次回に向けた注意点（劣化しやすい箇所）

を、誰が見ても理解できる形で残すことが重要です。20戸～50戸は担当理事が変わると情報が消えやすいので、資料は“未来の理事会の武器”になります✨

まとめ｜混在マンションの大規模修繕は「説明設計×現場設計」で回せる

分譲・賃貸混在マンションの大規模修繕は、工事仕様だけで解決しません。特に20戸～50戸規模では、関係者の距離が近く、ズレが表面化しやすいからこそ、説明設計（合意形成）と現場設計（足場・養生・生活動線）を先に整えることが成功の近道です。

ワンリニューアルは、足場職人の実務視点を持つ営業担当が現地状況を踏まえ、建物に沿った足場・仮設計画を組み立てます。混在マンションで起きやすい“荒れ”を抑え、住民・入居者のストレスを減らしながら、必要な修繕を必要な形で実行する。そこにこだわるのがワンリニューアルの考え方です😊🛠️

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