大規模修繕とは？【20戸～50戸マンション向けに基礎から解説】

『大規模修繕とは？【20戸～50戸マンション向けに基礎から解説】』

をご紹介させて頂きます！

結論：20戸～50戸マンションの大規模修繕は「工事」ではなく「意思決定のプロジェクト」

20戸～50戸マンションにおける大規模修繕は、外壁を塗って防水をやり直すだけの工事ではありません。 本質は「建物の寿命と資産価値をどう守るか」を、限られた予算と合意形成の中で決める意思決定です。📌 70戸以上のマンションと比べると、20戸～50戸は次の特徴が強く出ます。 修繕積立金の絶対額が小さく、1回の判断ミスが致命傷になりやすい。 さらに、理事会・修繕委員会の体制も手薄になりやすく、管理会社や施工会社の提案を「精査する時間」が取りにくい。 だからこそ大規模修繕は、工事仕様より先に「判断軸」を作ることが重要です。🛠️ ワンリニューアルでは、大規模修繕を「一式で発注するイベント」ではなく、 建物ごとに最適解を組み立てるプロジェクトとして捉えます。 同じ建物、同じ立地条件は一つとして存在しません。 その差が、足場計画・補修方法・養生・住民対応、そして最終金額にまで直結します。

大規模修繕とは何をする工事か？「対象」と「目的」を整理する

大規模修繕とは、建物の共用部分を中心に、複数の工種をまとめて実施し、 劣化を回復させ、次の修繕周期まで安全に使える状態へ戻す工事です。 よくある対象は次の通りです。

• 外壁・タイル
  ひび割れ、浮き、欠損、爆裂、目地劣化など。落下事故や漏水の起点になります。外壁は「見た目」ではなく安全性の問題です。
• 防水（屋上・バルコニー・廊下・階段）
  雨水の侵入は建物の寿命を縮めます。防水は「雨漏りしてから」では遅く、劣化段階に応じた計画が重要です。
• 鉄部（階段・手すり・扉・配管支持金物など）
  錆は進行性です。軽い錆でも放置すると板厚減少や穴あきに繋がり、交換が必要になります。
• シーリング（目地・サッシ周り）
  防水と並ぶ“漏水の入口”。大規模修繕の品質差が出やすい項目です。
• 共用部の床・長尺シート
  すべり・つまずき・美観だけでなく、床下への浸水や下地腐食のリスクにも関係します。

ここで大切なのは、「やる工事の一覧」を覚えることではありません。 自分たちのマンションにとって、何が“優先度1”なのかを決めることです。 20戸～50戸マンションでは、すべてを一度に完璧にやり切る予算が取りにくいケースもあります。 そのときに必要なのが、優先順位をつける判断力です。 ワンリニューアルは、診断結果をもとに「安全・防水・構造劣化」に直結する項目を軸に、実務的な優先順位設計を行います。🔍

いつやるべき？大規模修繕のタイミングは「年数」より「劣化の進み方」で決まる

大規模修繕は「築12年が目安」「2回目は築24年」などと語られがちです。 しかし、20戸～50戸マンションでは、この年数目安を鵜呑みにすると失敗しやすい。 なぜなら、劣化スピードは環境で大きく変わるからです。 海風・交通量・日射・周囲の建物状況・屋上の使い方・排水計画など、 同じ築年数でも「傷み方」は別物になります。 ワンリニューアルの現場視点では、次の状態は「先送りが高くつく」サインです。⚠️

• タイルの浮き・ひび割れが点在ではなく“帯状”に増えている
  ひび割れは雨水の入口になり、下地まで傷めます。補修範囲が急激に増える前に手を打つべきです。
• 屋上・バルコニーの防水が白く粉を吹く／膨れ／破れがある
  防水は“破れてから”だと、下地補修が増えて一気に高額になります。早い段階の更新が結果的に安くなることが多い。
• 手すり・階段など鉄部の錆が広がり、触ると粉がつく
  錆の進行は止まりません。塗装の範囲が広がるだけでなく、交換判断も必要になります。

70戸以上マンションと何が違う？20戸～50戸で失敗が起きやすい構造

同じ「大規模修繕」でも、規模が違うと失敗パターンが変わります。 20戸～50戸で特に起きやすいのは、次の3つです。

① 積立金の絶対額が小さく「ちょっとの追加」が重い

70戸以上だと、同じ工事項目でも戸数で割ると負担が分散しやすい。 一方で20戸～50戸は、数百万円の追加が「1戸あたりの負担増」として強く体感されます。 その結果、必要な工事が後回しになり、次回の修繕でさらに高くつく悪循環が起きます。

② 合意形成が“濃い”ので意思決定が止まりやすい

戸数が少ないほど、各住民の意見の影響が大きくなります。 「反対が数名」で計画が止まることもある。 だからこそ、見積り比較だけでなく、住民説明に耐える“理由”を最初から用意する必要があります。

③ 管理会社・コンサル任せで「一式」になりやすい

忙しい理事会ほど、「分からないから任せる」になりがちです。 その結果、仕様がブラックボックス化し、見積りが“比較できない”形になります。 大規模修繕で大事なのは、完璧な知識ではなく、確認すべきポイントを知っていることです。 ワンリニューアルは、専門用語を並べて理解させるのではなく、 理事会が説明できる言葉に翻訳して提案することを重視しています。😊

大規模修繕の費用は何で決まる？「㎡単価」より“設計と現場条件”が支配する

大規模修繕の金額は、㎡単価で語られがちです。 しかしこれは「比較しやすい」だけで、正しい判断に繋がるとは限りません。 特に20戸～50戸では、建物形状や敷地条件が費用に与える影響が大きい。 そして、その影響が最も出るのが仮設工事（足場・養生）です。 たとえば同じ外壁面積でも、

• 隣地が近く、足場の逃げがない
• 通学路・交通量が多く、第三者対策が必要
• バルコニーの凹凸が多く、手間が増える
• 駐車場・駐輪場の動線確保が必要

こうした条件が重なると、必要な部材量や養生範囲が増え、費用が上がります。 これは「高い業者」なのではなく、条件に合わせて安全と品質を成立させるための設計である場合が多い。 ワンリニューアルは足場職人の実務を起点に、現場条件を読み解きながら、 「削ってはいけないコスト」「工夫で抑えられるコスト」を分けて提案します。🛠️

工事の品質はどこで差が出る？“見えない部分”で勝負が決まる

大規模修繕の品質は、完成直後の見た目で判断しにくい。 数年後に差が出ます。 特に差が出るのは次の領域です。

• 下地補修の設計
  “ひび割れを埋める”ではなく、なぜひび割れたのか、再発しやすい部位はどこか、を踏まえた補修が必要です。
• 防水の納まり
  平場だけ綺麗でも、立上り・端部・ドレン周りで漏水は起きます。納まりの設計と施工精度が品質を決めます。
• 足場と養生の質
  足場が悪いと作業姿勢が崩れ、塗装・補修の品質が落ちます。養生が甘いと住民トラブルが増え、現場が荒れます。

20戸～50戸マンションは、工事が一度荒れると収束が難しい。 住民からの不信が広がると、次の意思決定（追加工事・変更）に影響してしまう。 だからこそワンリニューアルは、工事そのものだけでなく、住民対応・動線計画・説明の整合性を含めて現場を設計します。✨

「相見積り」で失敗しないために：比較すべきは“金額”ではなく“条件の揃え方”

相見積りは必要です。ただし、やり方を間違えると比較になりません。 よくある失敗は、 A社は足場が手厚い／B社は養生が薄い／C社は下地補修が少ない という状態で、金額だけを比較することです。 これでは「安い会社」を選んだのではなく、 工事項目を削っている会社を選んでしまう可能性が高い。 相見積りで大切なのは、

• 仕様（範囲・材料・数量）の前提を揃える
  何を含む見積りかが揃っていないと、比較できません。
• “一式”の内訳を説明させる
  一式の中に、何が入っていて何が入っていないのか。それが判断の核心です。
• 現場条件への理解があるかを確認する
  現地を見ずに出る概算は参考値です。現場条件で金額は変わります。

ワンリニューアルは、見積りを「数字の提示」で終わらせず、 なぜこの仕様で、この金額になるのかを説明できる形に整えます。 理事会が住民へ説明する場面まで見据えた提案を行います。😊

ワンリニューアルの考え方：同じ建物はない。だから足場から“建物に沿って組み立てる”

ここが、ワンリニューアルのブログとして一番大事な部分です。 大規模修繕は「工事項目の組み合わせ」ではなく、 建物の個性に合わせた設計です。 同じ築年数でも、同じ面積でも、 隣地との距離、道路条件、建物形状、住民動線、周辺環境で、 最適な仮設計画も、補修の優先順位も、養生の強度も変わります。 ワンリニューアルは足場職人として現場を経験してきた視点から、 足場を“単なる仮設”ではなく、品質と安全の土台として扱います。 営業担当が現地で条件を読み取り、建物に沿った足場を組み立てる。 この段階で、工事の成功確率が大きく上がります。

理事会・管理組合が今日からできる準備：失敗しないための7つの実務アクション

最後に、知識を行動に変えるための準備リストをまとめます。✅

1. 長期修繕計画の金額が、現状相場とどれくらいズレているか確認する
   10年前の計画は前提が違います。診断と概算でズレを把握し、先に対策を考えましょう。
2. 建物診断で「必須」「次回でも可」「余裕があれば」を分ける
   20戸～50戸は全部盛りが難しい場合があります。優先順位こそが成功の鍵です。
3. 一式見積りの内訳説明を求める
   一式は悪ではありません。ただし、説明できない一式は危険です。
4. 仮設（足場・養生）を軽視しない
   仮設は工事の土台です。削ると品質・安全・住民対応が崩れます。
5. 住民説明で使う“理由”を先に作る
   金額の根拠・優先順位・生活影響の対策。これが合意形成を助けます。
6. 現地を見て判断する体制かを確認する
   机上の計算だけで最適化はできません。現地条件がすべての前提です。
7. 「安い」ではなく「将来の追加費用が出ない」視点で比較する
   20戸～50戸では、追加徴収＝合意崩壊に繋がりやすい。最終コストで判断しましょう。

まとめ：20戸～50戸の大規模修繕は「判断軸」を持った管理組合が勝つ

大規模修繕は、知識がある人だけが得をする世界ではありません。 確認すべきポイントを押さえていれば、管理組合でも十分に主導権を持てます。 20戸～50戸マンションは、規模が小さい分、判断の影響が大きい。 だからこそ、年数や㎡単価の一般論ではなく、 自分たちの建物に合った設計で進めることが重要です。 ワンリニューアルは、足場職人の実務経験を基盤に、 同じ建物は一つとして存在しないという前提で、 建物に沿った足場計画と、優先順位のある修繕計画を組み立てます。✨ 「見積りをもらったけれど判断できない」 「一式が多くて比較できない」 「住民説明で納得を得たい」 そんな段階からでも、判断軸づくりを一緒に整理できます。😊

町田市相模原市の大規模修繕専門店ワンリニューアルでは、
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