長期修繕計画のシミュレーションで見るべきポイント

『長期修繕計画のシミュレーションで見るべきポイント』

をご紹介させて頂きます！

長期修繕計画の“シミュレーション”で必ず見るべきポイントを専門店が徹底解説

長期修繕計画を作るとき、最も重要なのが 「将来のシミュレーションが正しいかどうか」 です。

しかし実際には、シミュレーションに誤差が多かったり、 必要なチェックポイントを見落としたまま運用している物件が非常に多いです。

その結果、

• 積立金が途中で不足する
• 工事費が想定より大幅に増加
• 工事時期が後ろ倒しになる

といった “見直しの効かない失敗” に繋がってしまいます。

この記事では、町田市・相模原市で150棟以上の建物を診断してきた ワンリニューアル（大規模修繕の専門店）が、 長期修繕計画のシミュレーションで必ず押さえるべきポイントを分かりやすく解説します。

まず前提：シミュレーションは“現実の劣化”とセットで考える

シミュレーションはあくまで試算です。 しかし、多くのオーナー様は、以下の落とし穴にハマってしまいます。

• 数字が綺麗にまとまっていると正確に見える
• 工事費が過去の金額のまま据え置かれている
• 劣化予測が古いデータを元にしたまま

ワンリニューアルが重要視しているのは、 「実際の劣化 × 地域特性 × 相場変動」を反映できているかどうかです。

シミュレーションで見るべきポイント①｜工事費の“将来高騰”を織り込んでいるか

現在の建設業界では、材料費・人件費が右肩上がりに高騰しています。 特にこの数年で、

• 塗料：20〜30%↑
• 防水材：15〜25%↑
• シール材：20〜40%↑
• 職人の人工：15〜25%↑

という大幅な上昇が発生しています。

シミュレーションが「現在の金額のまま」だと、必ず不足します。

シミュレーションで見るべきポイント②｜「修繕サイクル」が正しく設定されているか

修繕周期は、一般的に以下で設定されます。

特にタイル建物は、劣化の進み方が物件ごとに大きく違うため、 一律で年数を決めると計画が破綻しやすいです。

シミュレーションで見るべきポイント③｜劣化診断の結果が反映されているか

シミュレーションは、現状の劣化レベルを反映しない限り正確になりません。

ワンリニューアルの建物診断でよくあるのが、

• 計画では「軽度」とされているが実際は「中度」
• タイル浮きが想定の3倍ある
• 屋上防水が計画より早く劣化している

つまり、「計画と現実がズレている」建物は非常に多いということです。

シミュレーションは、 “診断 → 計画修正 → シミュレーション” の順番で行うことで、初めて意味を持ちます。

シミュレーションで見るべきポイント④｜積立金が“途中で赤字”になっていないか

多くのシミュレーションで見落とされるのが、 「途中の赤字」です。

最終的にプラスで終わっていても、

• 築20〜30年のタイミングでマイナス
• 大規模修繕の前に残高不足

という状態だと、ほぼ確実に工事内容が削られます。

以下のポイントをチェックしてください。

シミュレーションで見るべきポイント⑤｜“建物仕様ごとの相場差”を計算に入れているか

建物の仕様によって、必要額は大きく変わります。

• タイル外壁 → 高額（最も費用がかかる）
• 塗装外壁 → 相場が安定
• 屋上防水 → 種類（ウレタン/シート）で差が大きい
• 外廊下・階段防水 → 仕様次第で大きく変動

ワンリニューアルでは、150棟以上のデータを基に、 物件タイプごとの修繕費相場を反映して計算しています。

シミュレーションで見るべきポイント⑥｜“突発的な修繕”を織り込んでいるか

長期修繕計画は「予定修繕」しか考えていないことが多いです。 しかし現実には、

• 雨漏り
• タイル剥落
• 鉄部腐食
• 排水管トラブル

などの“緊急修繕”が必ず発生します。

シミュレーションに、 年間10〜20万円規模の緊急枠を入れるだけで、計画の安定性が大きく上がります。

シミュレーションの品質は“予測精度 × 実測データ”で決まる

長期修繕計画のシミュレーションは、 単に数字を入れて算出するだけでは不十分です。

必要なのは、

• 建物診断の実測データ
• 地域の劣化傾向
• 工事相場の将来予測
• 仕様ごとのコスト差

これらすべてを反映させて初めて、 “現実に近いシミュレーション”になります。

ワンリニューアルが選ばれる理由｜専門店だからできる精度の高いシミュレーション

町田市・相模原市でワンリニューアルが支持されているのは、 計画作成だけでなく、 実際の劣化状況 × 相場 × 修繕データをすべて反映した “現実的なシミュレーション”を行っているためです。

• 150棟以上の劣化データを基に計算
• 計画 × 診断 × 修繕実績の三位一体で判断
• 中立の立場で積立金・修繕時期を分析
• 地域の相場や建物特性を反映した精度の高さ

数字だけのシミュレーションではなく、 “現場を理解したうえでの予測”ができる点が最大の違いです。

まとめ｜長期修繕計画のシミュレーションは“質”がすべて

長期修繕計画のシミュレーションは、 建物の未来を守るための重要な判断材料です。

しかし、誤ったシミュレーションでは、

• 積立金不足
• 工事時期のズレ
• 工事費の急増
• 緊急修繕の増加

といった失敗につながります。

ワンリニューアルでは、建物診断から修繕計画・シミュレーションまで 一貫してオーナー様をサポートし、 “迷わない修繕判断”ができる体制を整えています。

「今のシミュレーションは正しい？」「将来不足しない？」 と不安があれば、ぜひお気軽にご相談ください。

町田市相模原市の大規模修繕専門店ワンリニューアルでは、
大規模修繕の悩むオーナー様の不安・疑問を専門ショールームで解説しております。

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