大規模修繕の費用を抑える方法｜管理組合ができる工夫

2025.11.21 (Fri) 更新

町田市・相模原市のオーナーの皆様、こんにちは！
マンション/アパートの事ならワンリニューアル☆

今回は

『大規模修繕の費用を抑える方法｜管理組合ができる工夫』

をご紹介させて頂きます！

=================

2024〜2025年は、全国的に大規模修繕の工事費が上昇しています。原因は、資材高騰・人件費の上昇・外壁タイルの劣化増加・防水材の値上げなど複数の要因が重なっているためです。

そのため、東京都・神奈川県（町田市・相模原市・横浜市・川崎市・大和市・座間市・海老名市など）では、管理組合様から

「見積りが予算より2,000万円も高い…」
「前回より4割も高くて驚いた」
「節約したいが、どこを削っていいのか分からない」

といったご相談が非常に多く寄せられています。

結論から言えば、大規模修繕は“削る場所”と“削ってはいけない場所”が完全に分かれています。これを知らずに見積りを比較すると、必要な工事まで削り、後で追加費用が発生したり、劣化が進んで再工事になるケースも少なくありません。

ワンリニューアル（東京都町田市ショールーム）は、足場会社を母体に、外壁・塗装・防水を自社職人で行う“完全一貫施工”の大規模修繕専門店として、東京都〜神奈川県北部の多くのマンションで「適正価格の修繕」を実現してきました。

本記事では、現場のプロ視点で、 2025年に費用を抑えるために管理組合ができる工夫を、表・具体例つきで分かりやすく解説します。

結論：費用を抑える最大の鍵は「数量の根拠」と「工事項目の優先順位」
1. 外壁タイルは「補修数量の精度」で大幅に金額が変わる
- 【図表①】タイル補修量が費用に与える影響
2. 防水工事は「全面更新」か「部分補修」かで大きく変わる
- 【図表②】防水工法別の特徴と費用
3. シーリング（コーキング）は「全面打ち替え」が適正かどうかを判断する
4. 足場×外壁×防水を“同じ会社”で施工すると費用が下がる
5. 相見積りは「仕様を統一」しないと意味がない
- 【図表③】仕様統一のメリット
6. 管理組合が今日からできる節約術
まとめ：節約の鍵は「適正診断×適正数量×一貫施工」

結論：費用を抑える最大の鍵は「数量の根拠」と「工事項目の優先順位」

大規模修繕の金額は、次の3つによって大きく変動します。

① 工事範囲（どこまでやるか）
② 数量（タイル補修・防水面積など）
③ 仕様（材料のグレード・工法）

同じマンションでも、数量が少し違うだけで数百万単位で費用が変わるため、もっとも重要なのは、“数量の根拠を正確に出すこと”です。

ワンリニューアルでは、診断時にドローン・赤外線・打診棒を用いて、 “必要以上の補修”を防ぐための数量精査を徹底しています。

1. 外壁タイルは「補修数量の精度」で大幅に金額が変わる

東京都・神奈川県では、タイル外壁のマンションが非常に多く、大規模修繕の中でもっとも金額がブレやすいのが外壁タイル補修です。

タイル補修は、数量によって費用が大きく変動し、 1㎡あたり約1.5〜2.0万円が相場（2025年）です。

例えば、

浮き補修：50㎡ → 約75万〜100万円
浮き補修：200㎡ → 約300万〜400万円
張替え：60㎡ → 約90万〜120万円
張替え：150㎡ → 約225万〜300万円

このように、補修量が数十㎡増えるだけで大きく変わります。

【図表①】タイル補修量が費用に与える影響

補修量（㎡）	費用の目安	差額	補足
50㎡	75万〜100万円	–	1回目の修繕で多い量
100㎡	150万〜200万円	＋75万〜100万円	中規模マンションで一般的
150㎡	225万〜300万円	＋150万〜200万円	築30年以上の物件では普通
200㎡	300万〜400万円	＋225万〜300万円	打診調査で最も差が出るゾーン

👆 横にスクロールできます

タイル補修は、数量の計測方法によって金額が大きく変わるため、 “実際にどれだけ劣化しているか”を正確に把握する診断が不可欠です。

ワンリニューアルでは、ドローン・赤外線・打診を組み合わせることで、 必要な補修箇所だけを正確に特定し、適正数量で見積もりを作成しています。

2. 防水工事は「全面更新」か「部分補修」かで大きく変わる

屋上・バルコニー・廊下の防水は、建物の寿命に直結する最重要項目です。

しかし、防水工事は「全面更新」と「部分補修」で費用が大きく異なります。

【図表②】防水工法別の特徴と費用

工法	特徴	寿命の目安	費用の目安
ウレタン防水	複雑な形状に強い／継ぎ目が出ない	10〜12年	1㎡ 7,200〜9,600円
シート防水	耐久性が高い／工期が短い	12〜15年	1㎡ 7,800〜10,200円
FRP防水	バルコニー向け／高耐久	12年前後	1㎡ 8,400〜11,400円

👆 横にスクロールできます

築20年以上の物件は、防水層の寿命が切れていることが多く、 全面更新が推奨されます。ただし、部分補修で済む場合もあるため、ここを正確に判断できる会社かどうかが、費用を大きく左右します。

ワンリニューアルでは、防水専門職人が劣化状況を正しく判定し、 全面更新が本当に必要かどうかを判断するため、不必要な工事で金額が膨らむことを防げます。

3. シーリング（コーキング）は「全面打ち替え」が適正かどうかを判断する

シーリングは、外壁目地やサッシまわりの“つなぎ目”を守る重要な部位です。

築20〜25年で硬化し、防水性が失われるため、大規模修繕ではほぼ全面打ち替えが必要になります。

シーリングは数量差が出やすく、 単価×数量で数十万〜数百万の差になります。

ワンリニューアルは、外壁形状ごとに正確な数量を算出し、仕様（変成シリコン／高耐久シーリングなど）も明示するため、見積り比較がしやすくなります。

4. 足場×外壁×防水を“同じ会社”で施工すると費用が下がる

大規模修繕の費用が上がりやすい最大の理由のひとつが、 「中間マージン」です。

管理会社 → 元請け → 下請け → 孫請けと複数社が関わると、そのたびに費用が上乗せされます。

ワンリニューアルは足場会社を母体とした一貫施工のため、 中間マージンが発生しない構造です。

その結果、足場・外壁・防水を別々に依頼する場合と比べ、 15〜25％のコストカットが実現できるケースが多くあります。

5. 相見積りは「仕様を統一」しないと意味がない

よくある失敗が、 “バラバラの仕様の見積りを比較してしまう”ことです。

例： A社：ウレタン防水 2層仕様 B社：ウレタン防水 4層仕様

これでは金額差が出て当然で、比較になりません。

ワンリニューアルでは、 「統一仕様書」（無料）を作成し、どの会社の見積りも公平に比較できる仕組みを提供します。

【図表③】仕様統一のメリット

比較項目	仕様統一なし	仕様統一あり
見積り比較のしやすさ	× 不可能	◎ 1対1で比較できる
追加費用の発生	× 発生しやすい	◎ ほぼ防げる
総会での説明	× 理解されにくい	◎ 説明しやすい
業者の透明性	× あいまい	◎ 仕様が明確