【保存版】東京の大規模修繕費用はいくら？相場と内訳の徹底解説

をご紹介させて頂きます！

東京都内で大規模修繕を検討している管理組合・オーナー様から、近年とても多くなっているお悩みが
「見積り金額が高いのか安いのか判断できない」「相場が分からず総会で説明しづらい」という声です。
特に2024〜2025年は、職人不足と資材高騰の影響を受け、以前よりもおおむね2割前後高い水準で推移しています。

東京都は、職人単価の高さ・敷地の狭さ・外壁タイルの多さといった条件が重なり、同じ戸数のマンションでも
地方都市と比べて12〜24％程度費用が高くなりやすいエリアです。
その一方で、「相場以上に高い見積り」が紛れ込んでしまう余地も大きく、正しい相場の目安を知っているかどうかが
管理組合の交渉力や意思決定の質を左右します。

ワンリニューアルは、東京都町田市・神奈川県相模原市を中心に、創業20年以上・地域実績No.1クラスの大規模修繕専門店です。
母体が足場会社であり、グループ内に塗装・防水・補修の自社職人チームを抱える一気通貫体制のため、
中間マージンなしで高品質な修繕を適正価格で提供できるのが大きな特徴です。
町田市のショールームでは、カラーシミュレーションや模型を使って、費用と内容のバランスを“見える化”したご提案も行っています。

本記事では、そのワンリニューアルが現場で蓄積してきた経験をもとに、
2025年時点の「東京の大規模修繕費用」の相場と内訳を、スマートフォンでも読みやすい形で解説します。
この記事を読めば、いま手元にある見積りが「妥当か」「高すぎるか」を判断するための基準が手に入ります。

東京の大規模修繕費用：まずは「1戸あたり108〜132万円」が目安

2025年現在、東京都（23区＋多摩エリア）での大規模修繕費用の目安は、
1戸あたり 108万〜132万円前後です。

例えば、60戸の分譲マンションの場合、単純計算では 約6,480万〜7,920万円がひとつの目安になります。
もちろん、これはあくまで平均的な相場レンジであり、実際には次のような条件で増減します。

• 敷地が狭く、足場を組みづらい（道路が狭い・隣地が近いなど）
• 外壁タイルの割合が高い（タイル補修が多くなる）
• 築年数が長く、ひび割れ・爆裂・防水の傷みが進行している
• 10階以上の高層棟や、塔状・変形した形状の建物

これらの条件が揃うほど、相場の上限側（132万円寄り）〜場合によってはそれ以上に近づいていきます。
逆に、敷地に余裕があり、外壁の劣化が比較的少ない物件であれば、相場の下限〜中間で収まるケースも少なくありません。

ワンリニューアルでは、無料の建物診断で劣化状況や足場条件を細かくチェックしたうえで、
「このマンションなら、本来どの程度が適正か」を数値に落とし込み、
相場と見積金額の差が“説明できる状態”をつくることを大切にしています。

【図表①】東京の戸数別：大規模修繕費用の相場レンジ

上の表から分かるとおり、同じ「1戸あたり108〜132万円」という相場でも、
実際には戸数規模によって総額の印象が大きく変わることが分かります。
特に20〜30戸の小規模マンションは、足場や現場管理といった“共通費”を戸数で割る数が少ないため、
どうしても1戸あたり費用が高くなりがちです。

一方で、80戸以上の中〜大規模マンションは、足場や現場管理を効率的に展開できるため、
1戸あたりの費用を抑えやすいというメリットがあります。
ただし、戸数が多くなると工期も長くなり、居住者への配慮や動線確保など、
“施工管理の質”が工事全体の満足度を左右する点には注意が必要です。

ワンリニューアルでは、足場会社発のグループ力を活かし、
小規模〜大規模まで戸数に応じた最適な足場計画と工程計画を組むことで、
「ムダな共通費を抑えながら、品質は下げない」大規模修繕を目指しています。

費用が高くなりやすい“東京ならでは”の条件

東京のマンションで、大規模修繕費用が相場の上限寄りになりやすい物件には、次のような特徴があります。

• 敷地が細長い・変形しているなど、足場を組めるスペースが限られている
• 前面道路が4m未満で、トラックが横付けしづらい
• 外壁が全面タイル貼り、かつ築20年以上で劣化が進んでいる
• 長期修繕計画の見直しがされておらず、前回から18年以上放置されている
• 商業ビル併設、店舗併設など、営業への配慮が必要な複合用途

これらの条件が揃うと、足場・外壁補修・防水のいずれか、もしくはすべてのコストが上振れしやすくなります。
つまり、「見積り金額が高い」のではなく「高くなる条件を多く持っている」というケースが少なくありません。

重要なのは、見積りを比較する際に、金額だけでなく条件も一緒に比較することです。
ワンリニューアルでは、建物診断時に「なぜ高くなるのか」という理由も資料にまとめ、
管理組合・オーナー様が判断しやすいようにご説明しています。

【図表②】東京の大規模修繕：費用内訳のイメージ

東京の大規模修繕では、足場・外壁補修・塗装の3つで全体の約60〜70％を占めるのが一般的です。
特に足場は、敷地条件や前面道路の状況により、同じ戸数でも1.2〜1.3倍の差が出ることもあります。

外壁補修は、タイル外壁かモルタル外壁かによって大きく変わります。
タイル浮きが多い物件では、調査・補修に手間と費用がかかるため、見積書の「外壁補修」の欄が大きくなりがちです。
一見すると「高い項目」のように見えますが、タイル剥落を放置すると人身事故や訴訟リスクにつながるため、
安全性・資産価値を守るうえで必要な投資といえます。

ワンリニューアルでは、足場・外壁補修・塗装・防水をすべて自社職人チームで一貫施工しているため、
「各社バラバラ」に発注する場合と比べて中間コストを抑えやすくなります。
さらに、カラーシミュレーションを活用したデザイン提案により、
単なる修繕に留まらず、入居率や資産価値の向上まで見据えたご提案が可能です。

1回目と2回目の大規模修繕で費用はどれくらい違う？

表のとおり、2回目の大規模修繕では、1回目と比べて30〜40％程度費用が増えるケースが一般的です。
「前回と同じ規模だから、費用も同じくらいだろう」と予算を組んでしまうと、
見積りを見た瞬間に“想定の1.3〜1.5倍”に感じてしまうのも無理はありません。

ワンリニューアルでは、長期修繕計画や資金計画も含めたトータル提案を得意としており、
「今回どこまでやるべきか」「次回以降に回してよい工事はどこか」を整理しながら、
10〜20年単位でのコストバランスを一緒に考えていきます。

見積りが「高すぎる」と感じたときのチェックリスト

スマートフォンでも確認しやすいよう、要点を箇条書きにまとめました。

• 「一式」表記が多く、数量や単価が明記されていない
• 足場費が高いのに、その理由（敷地条件・工程）が説明されていない
• 外壁補修の数量が少なく見えるのに、劣化が多いように感じる
• 防水工事の仕様・保証年数があいまい
• 諸経費・現場管理費の根拠が不明確

これらが複数当てはまる見積りは、工事が始まってから追加費用や内容変更が発生しやすい傾向があります。
逆に、数量・仕様・保証が明確に記載されている見積書は、比較検討がしやすく透明性が高いと言えます。

ワンリニューアルでは、無料の建物診断とセットで見積書をご説明し、
「なぜこの金額なのか」「どの工事がどれくらい必要なのか」を、
写真・図解・カラーシミュレーションを交えて分かりやすくお伝えしています。
すでに他社見積りをお持ちの場合でも、“セカンドオピニオン”としてのご相談も可能です。

住民説明会で押さえておきたい5つのポイント

大規模修繕をスムーズに進めるためには、理事会だけでなく、区分所有者・入居者の理解が欠かせません。
説明会では、次の5点を押さえておくと安心です。

• 今回の工事でどこを、なぜ直すのか（工事項目と目的）
• 東京における一般的な相場と、自マンションの見積金額との位置関係
• 足場・外壁補修・防水など、高額項目の理由と必要性
• 工事中の騒音・臭気・動線制限など、生活への影響と対策
• 工事後に期待できる外観の改善・入居率・資産価値へのプラス効果

ワンリニューアルのショールームでは、管理組合向けの説明会資料テンプレートや、
カラーシミュレーション・模型などを使ったビジュアルな説明ツールをご用意しています。
「数字だけの説明では不安が残る」という理事会の方にも、安心してご活用いただけます。

まとめ：東京の大規模修繕は「相場」と「条件」をセットで見る

• 東京の大規模修繕は、1戸あたり108〜132万円前後がひとつの目安
• 戸数・敷地条件・外壁仕様によって、総額は大きく変動する
• 足場・外壁補修・塗装で全体の60〜70％を占める
• 2回目の大規模修繕では、1回目より30〜40％程度高くなるケースが多い
• 見積書は「総額」だけでなく、「内訳・数量・仕様・保証」で比較することが重要

そして何より大切なのは、
「この金額で、建物にどんな価値が残るのか」という視点です。
外観の美しさ、入居率のアップ、長期的な劣化リスクの低減、将来の相続や売却を見据えた資産価値──。
こうした要素を総合的に考えることで、「高いだけの工事」から「納得できる投資」へと変わっていきます。

ワンリニューアルは、町田市・相模原市を拠点に東京都・神奈川県をメイン対応エリアとする大規模修繕専門店として、
建物診断・修繕計画・カラーシミュレーション・工事・アフターフォローまで一貫してサポートしています。
東京で大規模修繕の費用や相場感にお悩みの管理組合・オーナー様は、
まずは無料建物診断・無料見積りから、お気軽にご相談ください。

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町田市相模原市の大規模修繕専門店ワンリニューアルでは
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