大規模修繕の長期修繕計画とは？一棟オーナーが押さえるべき資金戦略

• 外壁塗装・タイル補修（12〜15年周期）
• 屋上防水（12〜15年周期）
• 給排水管更新（25〜30年周期）
• エレベーター改修（20〜25年周期）
• 共用部設備更新（照明・インターホン・防犯カメラなど）

• 資金繰りの安定
  ┗突発的な大規模修繕にも備えられ、資金ショックを回避
• 資産価値の維持
  ┗計画的な修繕は建物の競争力を保ち、空室率の低下や家賃維持につながる
• 金融機関との交渉力強化
  ┗長期修繕計画を提示することで融資審査が有利に働き、金利優遇や追加融資が受けやすい
• 節税の最適化
  ┗修繕時期を利益状況に合わせて調整し、節税とキャッシュフローを両立可能

• 建物診断の実施
  ┗外壁・防水・配管などを専門業者に診断してもらい、劣化度を数値化
• 部位ごとの修繕周期を設定
  ┗国交省ガイドラインを参考にしつつ、自物件の使用状況に合わせて調整
• 費用を積算
  ┗㎡単価や過去実績を基に、10年後・20年後に必要となる費用を算出
• 長期表にまとめる
  ┗Excelなどで「修繕項目・時期・概算費用」を一覧化
• 定期的に更新
  ┗修繕後や環境変化に応じて3〜5年ごとに見直す

• 修繕積立金の積立
  ┗家賃収入から毎月一定額を積立。突発費用を避ける
• 金融機関ローンの活用
  ┗自己資金を圧迫しないために、修繕ローンやアパートローンを活用
• キャッシュフロー管理
  ┗修繕時期と融資返済をシミュレーションし、収支の安定を確保
• 費用対効果の最大化
  ┗修繕を単なる維持ではなく「家賃維持・空室対策」に直結する投資として組み込む

例：築15年・30戸マンション
（家賃収入2,000万円/年）のオーナー

• 修繕積立：毎月20万円、年間240万円 → 15年で3,600万円確保
• 修繕計画：15年目で外壁・防水工事 3,200万円
• 実施方法：積立金で全額賄い、キャッシュフローへの影響ゼロ

別のケースでは：

• 修繕積立が不足し、工事費3,500万円に対し積立残高2,000万円
• 不足1,500万円を修繕ローンで調達、月返済額は家賃収入の5%に収まる
  → キャッシュフローに支障なく実施可能

空室率改善：計画的修繕により外観や共用部が維持され、入居者満足度が高まる。

売却益の確保：計画と実施履歴を揃えることで、売却時の買主や金融機関からの評価が上昇。

経営の見通し：収支予測に修繕費を組み込むことで、長期的な経営計画が立てやすい。